Nem kell, hogy te legyél, aki egy villanykörte kicserélésére is szakembert hív, de azért egy ház vagy egy lakás felújítása komoly dolog. Elvégre ha a lakhelyünk statikailag, szerkezetileg nincs rendben, az akár életveszélyes is lehet. De ha az ilyen kockázatokat meg is előzzük, még mindig belekerülhetünk jogi és bürokratikus útvesztőkbe, vagy egyszerűen felmerülhet a kérdés: valóban komfortosabb lesz-e az otthonunk attól, amit művelünk? Április 29-én indul Házfelújítás a gyakorlatban című képzésünk Berecz Zsolt Gábor több mint 15 év tapasztalattal bíró építészmérnökkel, a Design and Build Kft. ügyvezetőjével. Előadónkat a képzés előtt arra kértük: sorolja fel, milyen buktatók, hibák fordulnak elő gyakran az ingatlanok felújításakor, és segítsen azok elkerülésében. A cikket előadónk nevével fémjelzett ingatlanfelújítások fotóival illusztráltuk.
Kiderül egy óriási baki, évtizedek után
A szakember felidézi: amikor egy, az 1980-as években épült, négyszintes társasház földszinti lakásának kibontották egy egyszerű, belső válaszfalát, napokkal később a felsőbb lakásokban, ezeknél a falaknál vízszintes repedések jelentek meg. Kiderült ugyanis, hogy anno a házat helytelen technológiai sorrendben építették fel. Ezért a födém arra a válaszfalra is támaszkodott, amelyet kibontottak, bár ez szabálytalan volt már akkor is. Berecz Zsolt Gábor hangsúlyozza, bár ez a kurzus a felújításokról szól, azzal kezdenek, hogy ismerjük meg, egy ház hogyan épült, ugyanis amikor hozzányúlunk a szerkezethez, értenünk kell, miként állt össze.
Ennek a konkrét problémának a későbbi elkerüléséhez kifejezetten a tartószerkezeti megoldást nézné át egy ehhez értő szakember bevonásával. „Ő a tervek vagy helyszíni felmérés alapján azt tudja megmondani, ez hogy akart eredetileg működni” – mondja. Ha ugyanis megvizsgálják, egy elbontásra ítélt válaszfal milyen kapcsolatban áll a födémmel, és azt látják, hogy nincs olyan anyag köztük, ami össze tud nyomódni – például purhab –, ha a mennyezet az évek alatt pár milliméterrel megsüllyed középen, az már gyanús. Ez történt az ő esetükben is: a több helyen „hullámzó” mennyezeti födém akkor vette fel a szokott formát, amikor kibontották alatta az egyik válaszfalat.
Ez fölötte repedésekben jelent meg, a szomszédok már attól féltek, hogy össze fog dőlni a ház. Bár ez valójában nem volt reális veszély, nem okozott stabilitási problémát, felhúztak egy megerősítő állványzatot a további gondok elkerüléséért, végül pedig a biztosító fizette a károkat, köztük azt is, hogy a felső szomszédnál ki kellett festeni. Mindenesetre megtanulták, hogy időnként akkora bakik buknak ki, amelyekre aligha lehet előre felkészülni. Mivel a felújításoknál gyakori, hogy kivesznek egy válaszfalat, fontos az ilyesminek szakértő bevonásával utánajárni, és természetesen szólni a többi lakónak is, hogy nem kell aggódniuk.
Egy ízlésesen felújított budaörsi ingatlan belülről
Ne gondoljuk, hogy a régi házak mindig jobbak!
Előfordul, hogy valaki direkt régi lakásokat keres, mondjuk százéves bérházakban, mondván: ma már mindent kispórolnak, de régen még volt az ingatlanokban anyag! Bár nyilván van sok igényes régi épület, ez így aligha igaz. Régen is, ma is van, aki kispórolja az anyagokat. Emellett minden évtizedben szigorodnak a követelmények, mára például már a különböző ingatlanok egyszerűbb összehasonlításáért kötelező energetikai tanúsítványt készíteni a mosógépek után a házakhoz is. „Minél régebbi egy ház, annál drágább a fenntartása” – emeli ki előadónk. „Egy 10 évvel ezelőtti háznál elég volt 10 centi hőszigetelés ahhoz, hogy eladható legyen, most már 15-20 centit is feltesznek ahhoz, hogy az energetikai tanúsítványon minél jobb értéket érjenek el.”
A ‘90-es években viszont még hőszigetelés nélkül is értékesíthető volt egy családi vagy társasház, hiszen mások voltak az energiaárak és a klímahelyzethez való hozzáállás – teszi hozzá. „Sokkal inkább az, hogy akkor fűtsünk gázzal, elektromossággal, legyen egy cserépkályha is, és hadd szóljon! Hatalmas tereket kellett fűteni, hűteni. Egy belvárosi bérpalotában, ahol egy-egy ablaküveg van a nyílászáróban, mindenféle kitöltőgázok nélkül, amit egy modern ablak két üvegje közé betesznek, az összehasonlíthatatlanul jobban szelel.” Ezek nemcsak a pénztárcánkat, de általában a komfortszintet is befolyásolják. Szerinte ettől még egy százéves társasházi lakás felújításának is érdemes nekifogni, csak csodát ne várjunk csak azért, mert egy ház régi. Amikor a második világháború után a sérült épületeket hozták helyre, azzal dolgoztak, amit találtak. Így építettek be gerendaként vasúti sínt – érzékelteti.
Szerzői jogot sértünk akár egy garázs felhúzásával
Bár erről a szókapcsolatról jellemzően nem ilyen kontextusban beszélünk, az épületek külső része szerzői jogi előírásoknak is meg kell feleljen. Van ugyanis, hogy a tervező vagy az ő utódai – ez nem feltétlenül a leszármazottait jelenti, sokszor inkább az irodáját – hozzájárulása kell egy ingatlan külső megjelenésének tovább- vagy áttervezéshez. Egészen addig, amíg a rajzfilmfigurákhoz hasonlóan egy hosszabb idő után a szerzői jog le nem jár, és az épület terve mint szellemi termék közkincssé nem válik.
Ha pedig egy házhoz olyasmit építenének hozzá, ami az eredeti tervező vagy utódai megítélése szerint ront annak a minőségén, akkor megvétózhatják a beruházást, hiába az ember saját tulajdona egy ingatlan. Legtöbbször azonban meg lehet velük állapodni. „Volt több olyan projektünk, ahol egy még élő eredeti tervezőt is be kellett vonni. A legtöbbször kompromisszumkészek” – idézi fel. Ilyenkor jellemzően ő elmondja, mi volt anno a terv mögötti gondolatuk, az új tervező pedig azt, hogy mi az építtetői igény az átalakításra, majd ideális esetben találnak egy középutat.
Berecz Zsolt Gábor azt mondja, neki ezzel még nem volt gondja, de ehhez az is kell, hogy az ember előre egyeztessen velük. „Ha ezt előre körbejárjuk, és nem csak arra jár a tervező, és azt látja, hogy a házat véleménye szerint nem megfelelő módon bővítették, akkor ezzel nem lesz gond” – hangsúlyozza. Nehezíti a történetet, hogy ha valaki egy sorház egyik ingatlanját veszi meg egy közvetítő cégtől, az nem is feltétlenül tudja, azt ki tervezte. „Egyszer csak mellétesz egy garázst, ami az egyéb jogszabályoknak még meg is felel, ám szerzői jogi kérdések felmerülnek.” Ha a tervező arra autózva veszi észre, és épp nem pörög az építőipar, lehet, beleáll az ügybe. Az nem jellemző, hogy emiatt el kelljen valamit bontani, de pénzt még kifizettethetnek az emberrel, mondja.
Sok mindenre oda kell figyelni, ha egy ingatlan kívülről látható részét is átalakítjuk
Más szabálynak is meg kell felelnünk, például egy túl hangos felújítással megsérthetjük egy társasház együttélési szabályait. Ha pedig az erkélyünk ajtaját kétszárnyúra bővítenénk, ezt a tervező mellett az önkormányzatnál is be kell jelentenünk. A ház külső megjelenésének módosítása ugyanis hatással van a településképre. Emellett a ház többi lakójának is szólnunk kell, hiszen a közös homlokzatot is megváltoztatja. Emellett megkötheti a kezünket egy társasházi alapító okirat, vagy egy szervezeti és működési szabályzat is. Szerinte, ha jó a kapcsolat a szomszédokkal, ez általában nem probléma, de ha van egy rosszakarónk, ő keresztbe tehet. Ugyanis a társasházi lakásnál a szerkezet, azaz a külső falak, a födém, a tető jellemzően közös tulajdonban vannak. Ahogyan egy lakáselválasztó fal is, azt nem is lehet átfúrni, teszi hozzá.
Gondot okozhat, ha egy bővített házat később eladnánk, de egy mondjuk 120 négyzetméterre felmért ingatlan tulajdoni lapján és térképmásolatán még 80 szerepel, hiszen a változtatás nem lett adminisztrálva. Ez azért különösen kellemetlen szituáció, mert egy ilyen esetben a vevő akár el is bukhatja az arra felvenni kívánt banki hitelt. Előadónk friss tapasztalata, hogy egy fiatal család a fővárosi agglomerációban pár éve vásárolt házát bővíteni szeretné, ám kiderült, hogy amikor azt egy befektető még korábban bővítette egy télikertes előtérrel, nem intézte el a papírmunkát. A hatóságtól pedig azt a választ kapták: először a korábbi bővítmény jogi helyzetét kell rendezni, majd utána lehet szó az újabb bővítésről. Ám a fennmaradási engedélyezési folyamattal járó tervezés és 120 napnyi ügyintézés miatt, az időjárási viszonyokat is figyelembe véve kénytelenek egy évvel később kezdeni. Ráadásul emellett milliós nagyságrendű büntetést is ki kell fizetniük.
Az említettek mellett speciális regulációk is vonatkozhatnak egy-egy felújításra, például egy felsőoktatási intézmény laboratóriumában szigorúbbak a követelmények, mint egy ipari vállalatnál. Bizonyos esetekben tehát – erről a kurzuson részletesen szó lesz – földmérőt, műszaki ellenőrt, felelős műszaki vezetőt, vagy épp jogászt is be kell vonni a felújításba.
Tényleg jobb lesz ott élni?
Végső soron természetesen azt a kérdést kell alaposan átgondolni, hogy valóban kellemesebb, otthonosabb, élhetőbb, kényelmesebb, költséghatékonyabb, fenntarthatóbb környezetet teremtünk-e a felújítással. A komfortszint nyilván nagyban függ az ember személyes preferenciáitól, ami pedig sokféle lehet. Bizonyos kulturális környezetekben például alap egy bidé, azaz egy intim zuhanyzó a WC mellett. Berecz Zsolt Gábor felidéz egy esetet, ahol egy kollégium szobáit magyar helyett külföldi hallgatóknak adták ki, és ők hiányolták is ennek a jelenlétét, ezért pluszban ki kellett építeni.
Az emberek fürdőszobával kapcsolatos igényei eltérnek
Az ilyen eltérések mellett azért is érdemes komolyan, a maga komplexitásában végiggondolni, hogy összességében jól jövünk-e ki egy-egy átalakításból, mert egy felszínes felújítás, egy részleges megoldás a mellékhatásaival együtt előfordulhat, hogy többet árt, mint használ, és miközben a ház egyik felében megold egy problémát, a másik oldalán addig nem tapasztalt gondot okozhat. Például egy pince részleges vízszigetelésekor, ahol nem történt felújítás, ott ázást tapasztalhatunk.
Egy lakás hőszigetelését és páraháztartását módosítva pedig a hőhidasság – amikor például az épület sarkainál, ablakkereteknél vagy az erkélyeknél a nem megfelelő hőszigetelés miatt a hő könnyebben távozik az épületből – vagy a légcsere hiánya miatt penészedni kezdhet az otthonunk, akár egy drága felújítás után. A lényeg, hogy az előnyök mellett a kockázatokat is mérlegeljük: lehet, hogy a pince teljes szigetelése drágább lenne, de a penész megszüntetése utána rengeteg problémát okoz még. Oktatónk egyébként azt javasolja, hogy a hosszú felújítási munkálatok során mindig írjuk le, mi alapján született meg egy-egy döntés.
A falakban maradó vezetékek
Mára kötelező egy használt ingatlan adásvétele előtt a villamosbiztonsági felülvizsgálat, amely egyértelmű képet ad arról, hogy milyen állapotban vannak a vezetékek. Az idősebb épületeknél azonban nem biztos, hogy a korábbi felújításkor a már nem használt kábeleket elbontották. Előfordul, hogy csak levágják a két végét, de a vezetékek többi része a falban marad, ami akár életveszélyes balesetet is okozhat. Ha ugyanis hozzá közel húznak be egy másik, már áram alá helyezett vezetéket, és esetleg a kettő összeér, akkor a másik, szigeteletlen végű kábel akár tüzet is okozhat, magyarázza. Egy régi, ki nem bontott vízvezetékben kialakuló penész és egyéb gombák pedig olyan spórákat juttathatnak a levegőbe, akár észrevétlenül, amelyektől megbetegedhetünk.
Egy balatonvilágosi otthon hálószobája egyedi dekorral
Egy régi ingatlanban elég nehéz megtalálni az elhagyatott vezetékeket. Így sokszor jobbára csak bízni tudunk abban, hogy rendesen építették, illetve újították fel annak idején. Ám ha mi újítunk fel, semmiképpen ne a fal kibontásán, és ezek bennhagyásán spóroljunk – tanácsolja előadónk. „Saját magunknak ne hagyjunk benn aknákat a rendszerben” – érzékelteti. „Ha pedig van keret a kifestésre, vakolásra, akkor érdemes megnézni, mennyi plusz pénzbe kerülne a villanyvezetékeket is feltárni, ha használtan vettük az ingatlant.” Ha ugyanis egy falat nem csak újrafestenek, hanem lekaparják a szerkezetig a vakolatot, akkor ezek horonyai (hosszú és keskeny, 1-2 centis bemélyedései) láthatóvá válnak, magyarázza.
Kié a felelősség?
A kockázatvállaláshoz tartozik az is, hogy bár nem kell minden aprósághoz szakembert hívni, ha egy szerződés nélküli, „maszekolós” munka során keletkezik kár, akkor vállalnunk kell annak a következményeit. Ha szakemberekkel dolgozunk, akkor azért is tudunk biztosabbra menni, mert az egyértelmű felelősségi körök mellett – január óta – minden kivitelezőnek kötelező a felelősségbiztosítás megkötése. Berecz Zsolt Gábor felidéz egy esetet, amikor egy negyedik emeleti erkélyről leesett egy 60-70 kilós szigetelőlemez, és betörte a szomszéd autójának a szélvédőjét. Bár szerencsére senki sem sérült meg, a kár jelentős volt – ám miután a szerződések rendben voltak, azt a biztosító állta.
A kurzusnak is célja a DIY és a szakipari munka elválasztása. „Ha a haverokkal kifestünk a hétvégén, annak minimális a kockázata. Viszont ha a YouTube-on nézed meg, hogy kell egy villamosvezetéket behúzni, miközben mondjuk pék vagy, akkor ismerd ennek a kockázatait” – érzékelteti. Persze egy lámpa kicserélésére igénybe lehet venni a videómegosztón található tutorial videókat, hiszen annak jóval kisebb a kockázata, ugyanakkor egy komolyabb dologgal már meg kell bízni egy biztosítással rendelkező, profi kivitelezőt. A biztosítók laikus házfelújítókkal ugyanis nem kötnek felelősségbiztosítást, egy sima, üzemszerű használatra vonatkozó lakásbiztosítás pedig az ilyen barkácsolásra jó eséllyel nem terjed ki – teszi hozzá.
________________________
Hogy ne tudjanak megvezetni
A rövidesen kezdődő, Házfelújítás a gyakorlatban című képzésen nemcsak a barkácsolás és a szakmunka elválasztását veszi végig a résztvevőkkel, de arra is felkészíti őket, hogy ne tudják őket megvezetni a szakemberek, és ha ők, egy szolgáltató, vagy egy hatóság feltesz egy kérdést, attól ne ijedjenek meg. A legkisebbtől a legnagyobb beavatkozásig minden jellegű átalakítással foglalkozó tanfolyamra várnak lakásfelújítókat, felújítandó lakásokat értékesítő ingatlanközvetítőket, -menedzsereket, illetve kivitelezőket, műszaki ellenőröket is.
Aki csak a lakása fürdőszobáját szeretné felújítani, az is kap ahhoz megfelelő információt, és az is, aki a nyaralóját, családi házát bővítené. Az értékesítők, ha elvégzik, teljesebb képet tudnak a leendő vevőnek kommunikálni, és az eladónak is felhívhatják a figyelmét a kockázatokra. Aki pedig megélhetési szinten ingatlanfelújításokkal foglalkozna, az is átfogó képet kap – nemcsak a mindennapi kivitelezési munkákról, hanem a jogi, illetve a szolgáltatókkal és a közművekkel kapcsolatos kérdésekről is.
„Nekik is egy jó sillabusz lehet, hogyha nekiállnak egy kivitelezésnek, akkor hívják fel a megrendelő figyelmét: ha csak részlegesen újít fel, az az ő kockázata, és ne a kivitelezőn kérjék számon” – érzékelteti, milyen aspektusokkal is fognak foglalkozni. „Egy olyan anyagot adunk át, ami megfelelően használva minden irányból véd, és hozzájárul ahhoz, hogy sikeresen zárhassanak egy felújítási projektet” – summázza.